Sąstingis – tokį terminą pastaruosius metus teko dažnai girdėti nekilnojamojo turto (NT) sektoriuje. Bet ar tikrai NT kaip turto klasė vis dar ilsisi po žygių į populiarumo viršūnes?
Priminsiu auksinę mūsų verslo taisyklę: NT versle visada trūksta vieno iš dviejų – kapitalo arba projektų. Dabar, panašu, gerų projektų netrūksta. Tereikia kapitalo, kad tie projektai galėtų būti sėkmingai įgyvendinti, o jų grąža ilgesniuoju laikotarpiu tik augtų. „EfTEN Capital“ esame įsitikinę, kad dabar tam yra pats geriausias metas. Taigi, kas pasikeitė?
Palūkanų kreivė – žemyn
Kai Europos Centrinis Bankas (ECB) 2022 m. liepos mėnesį pradėjo didinti bazinių palūkanų normas, dauguma rinkos dalyvių manė, kad tai neturės didelės įtakos verslui. Tuo metu 6 mėnesių EURIBOR buvo patogiai įsitaisęs neigiamoje zonoje ir niekas nenorėjo įsivaizduoti, kas bus, jeigu palūkanų norma taps teigiama. Pastarąjį dešimtmetį vyravusi beveik nulinė skolinto kapitalo kaina mus visus buvo tarsi užmigdžiusi.
Kai 2022 m. pabaigoje ECB palūkanų normą pakėlė jau iki 2 proc., tai ėmė daryti poveikį. Reikšmingesni pokyčiai Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkoje pasireiškė tik praėjus metams po pirmojo palūkanų normų padidinimo: smarkiai sumažėjo naujų butų paklausa, komercinio NT sandorių rinka, vaizdžiai tariant, apsitraukė ledu.
Šiandien situacija yra priešinga: palūkanų normos mažėja sparčiau nei prognozuota prieš vasarą. Žinoma, per naktį pavasaris neateis, bet nekilnojamojo turto rinka akivaizdžiai suaktyvėjo, matome naujas tendencijas, iš kurių darome išvadą, jog šiandien laikas apsipirkti NT rinkoje yra geresnis nei per pastaruosius penkerius metus.
Alkanesni – mažmeniniai investuotojai
Augant palūkanoms, lūkesčiai dėl NT pelningumo irgi lipo aukštyn, o pirkėjai savo ruožtu perėjo į gynybinį režimą – atsirado baimė parduoti per pigiai.
Šiandien joks NT nėra perpus pigesnis negu buvo 2022 metais, tačiau pasirinkimo galimybės yra platesnės – už tuos pačius pinigus galima rasti daugiau ir geresnių pasiūlymų. Kitaip tariant, projektų yra, bet trūksta arba ryžto, arba kapitalo.
Seniai veikiantys fondai yra įdarbinę kapitalą, o naujų lėšų nepritraukta dėl nepalankios padėties. Rinkos aplinka paveikė ir „EfTEN Capital“ valdomus fondus, kurie orientuoti į institucinius investuotojus. Apskritai, susidaro įspūdis, kad Baltijos šalių instituciniai investuotojai NT atžvilgiu užėmė laukimo pozicijas. Juk šiai turto klasei tenkanti investicijų dalis jau dabar yra istoriškai didelė.
Tačiau mažmeniniam investuotojui tai sukuria geresnes galimybes investuoti nei bet kada anksčiau.
Bankai ieško naujų projektų
Dar vienas geras ženklas – bankai ieško naujų projektų, kuriuos galėtų finansuoti. Mūsų patirtis rodo, kad Baltijos šalyse komerciniai bankai pasiilgo naujų verslų. Šiuo metu bankų sektoriaus likvidumas yra geras, vykdomi projektai veikia sklandžiai, o pradelstų paskolų lygis yra labai žemas. Tad dabar pagrindinis užsiėmimas – ieškoti naujų projektų, kurie galėtų padidinti verslo apimtis, nes esamas paskolų portfelis amortizuojasi. Dėl to bankai aktyviai konkuruoja dėl kiekvieno naujo projekto. Tokia situacija – svarbi NT rinkos augimo prielaida.
Patirtis rodo, kad Baltijos šalyse dažnai atsikartoja Skandinavijos rinkų tendencijos. Šiaurės šalių komercinio nekilnojamojo turto rinka dugną pasiekė praėjusių metų ketvirtą ketvirtį. Nuo tada tiek nekilnojamojo turto bendrovių akcijos biržose, tiek obligacijos pasižymėjo aiškia augimo tendencija. Pasitvirtino sena tiesa, kad finansų rinkos juda 6–9 mėnesiais anksčiau už realiąją ekonomiką. Regis, žinojimas, kad namų rinkoje blogiausia – jau praeityje, suteikia drąsos švediškiems bankams optimistiškiau žvelgti į ateitį ir Baltijos šalių NT rinkoje. Beje, Švedijos centrinis bankas buvo pirmasis žemyninės Europos centrinis bankas, kuris nuo gegužės ryžtingai sumažino bazinę palūkanų normą.
Naujos galimybės – šalia
Taigi, įvertinę šias ir kitas aplinkybes, galime drąsiai teigti – rinka juda pirmyn. Mūsų naujausi įvykdytų sandorių pavyzdžiai Baltijos šalyse įrodo, kad visiškai naujus pastatus su geromis nuomos sąlygomis šiandien galima įsigyti gerokai geresnėmis sąlygomis nei prieš kelerius metus.
Pastebime ir kitus pokyčius, pavyzdžiui, įmonės ir organizacijos vis labiau siekia grąžinti visus darbuotojus į biurus, regionuose dar neišnaudotas prekybinių patalpų potencialas, o logistikos paskirties projektai taip pat nestoja. Visa tai budina ir kapitalo fondų, ir investuotojų apetitą Baltijos šalyse. Tai tik dar kartą patvirtina, kad po tamsiausio laikotarpio išaušta naujų galimybių metas – svarbu jo nepramiegoti.
