Žymus senovės indų filosofas Šankara (788 – 820 m.) yra pastebėjęs, kad dėl iliuzijos atsiranda nežinojimas. Tai kas iš tiesų yra viena, mums atrodo daug ir manyčiau atvirkščiai. Šį filosofo pastebėjimą liudija ir dabartinio mūsų gyvenimo reiškiniai. Iliuzinis realiai egzistuojančių objektų ir procesų įsivaizdavimas ir nepagrįstos viltys lydi ir pastatų, ypač daugiabučių namų, renovacijos procesą.
Pastatų renovacija, lietuviškai – atnaujinimas, dėl natūralaus jų nusidėvėjimo, yra neišvengiamas ir begalinis procesas. Jis būtinas, norint užtikrinti pastatų funkcionalumą ir saugų naudojimą. Konkrečius reikalavimus pastatų naudojimui ir priežiūrai nustato įstatymai ir kiti teisės aktai, už jų vykdymą atsako pastatų naudotojai ir valdytojai. Jų veiklą šioje srityje kontroliuoja, nors dar nelabai efektyviai, viešojo administravimo subjektai (gyvenamųjų pastatų – savivaldybės).
Keičiantis ekonomikai, privatizavus pastatus ir ūkinę veiklą, ypač pastebima komercinės ir gamybinės paskirties pastatų renovacija. Čia matome esminius pokyčius pastatų interjeruose ir eksterjeruose. Ko akivaizdžiai pasigendama gyvenamųjų namų renovacijoje.
Privatizavus butus daugiabučiuose namuose, įteisinant juos kaip privačios nuosavybės teisės objektus, šių namų pagrindinės konstrukcijos (pamatai, sienos, stogai) ir inžinerinės sistemos (šildymo, vandentiekio, elektros ir kt.) tapo butų priklausiniais ir savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektais.
Privatizuotų butų savininkai labai greitai suvokė savo teises disponuojant įsigytu turtu. Suklestėjo būsto rinka, prasidėjo butų ir kitų patalpų pertvarkymai pritaikant juos savo poreikiams. Pagal ekspertų vertinimus galima teigti, kad per pastaruosius penkiolika metų į šią sritį buvo investuota ne vienas milijardas litų.
Deja, didesnė dauguma butų savininkų nesuvokė ir liko abejingi savo prievolėms, susijusioms su jų namų bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Vyrauja iliuzinis tikrovės suvokimas, kad daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektais pasirūpins valdžia – savivaldybė ar Vyriausybė, kuriai nuolat priekaištaujama dėl daugiabučių namų renovacijos vyksmo.
Ši nuostata dar gaji ir visuomenės sąmonės plotmėje. Viešai bei politinėse struktūrose diskutuojant apie daugiabučių namų renovaciją, vis dar gausu pasiūlymų dėl tiesioginio valstybės dalyvavimo šiame procese, voliuntaristinių priemonių arsenalo taikymo (masinės ir priverstinės namų renovacijos), valstybės finansinio įnašo didinimo.
Pagrindinis, socialinius santykius reglamentuojantis įstatymas – Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nustato teises ir pareigas butų ir kitų patalpų savininkams valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti jų bendrojo naudojimo objektus. Tam jie privalo steigti bendriją ar sudaryti jungtinės veiklos sutartį, apmokėti išlaidas namui išlaikyti, kaupti lėšas namui atnaujinti. O Lietuvos Respublikos Konstitucija skelbia, kad Lietuva yra demokratinė valstybė, jos ūkis tvarkomas privačios iniciatyvos pagrindu, nuosavybė neliečiama.
Suprantama, kad šalies energinio aprūpinimo aplinkybės, globalinės energetikos, klimato kaitos problemos didina viešąjį interesą gyvenamųjų namų ir kitų pastatų renovacijos procese. Siekiama ženkliai sumažinti energijos sąnaudas juose. Vyriausybės į tai reaguoja ir šiai problemai suteikia aukštą prioritetą savo veiklos programose. Tačiau šių programų uždaviniai ir jų įgyvendinimo priemonės neturi prasilenkti su pagrindiniu šalies įstatymu, bendrosiomis teisės normomis, pasauline ir šalies ekonomine realybe.
Reikia pripažinti, kad Lietuva viena iš pirmųjų iš Rytų Europos valstybių sureagavo į 1992 metų energetinę blokadą ir paskelbė šilto būsto kūrimo idėją, patvirtindama valstybės remiamą programą „Būstas“. Įgyvendinant šią programą buvo sukurtas būsto kreditavimo fondas ir bendradarbiaujant su Pasaulio banku įgyvendintas demonstracinis energijos taupymo būste projektas (renovuota virš 700 daugiabučių namų). Didelę paramą skleidžiant šilto būsto idėją ir ją įgyvendinant teikė Skandinavijos šalys, Vokietija, Olandija.
Visos šios priemonės buvo pagrįstos gyventojų asmeninės iniciatyvos skatinimu, jų informuotumo didinimu, švietimu, mokymu, gerų praktinių pavyzdžių propagavimu.
Apibendrinus įgytą patirtį, su Pasaulio banko parama, pasitelkus žinomus pasaulyje ekspertus buvo parengta ir 2004 m. Vyriausybės patvirtinta Lietuvos būsto strategija. Joje iškeltas uždavinys atnaujinti ir modernizuoti daugumą daugiabučių namų ir iki 2020 metų sumažinti šiluminės energijos sąnaudas juose ne mažiau kaip 30 procentų.
Siekiant šio tikslo buvo siūloma susitelkti į greičiau atsiperkančių priemonių, tokių kaip šildymo sistemų modernizavimas, langų ir lauko durų sandarinimas ir keitimas, stogų remontas ir apšiltinimas, įgyvendinimą.
Pažymėtina, kad dalis šių priemonių jau įgyvendinta nuosavomis gyventojų lėšomis, savivaldybių, energijos tiekimo įmonių, namų administratorių pastangomis – modernizuota apie 80 procentų šilumos mazgų, pakeista apie 60 procentų langų ir lauko durų, kapitaliai suremontuota apie 30 proc. stogų. Taigi, galima manyti, kad apie 80 procentų daugiabučių namų yra palietusios vienokios ar kitokios renovacijos priemonės. Tiesa, išoriškai mažai pastebimos. Šių priemonių įgyvendinimas, pagal mokslinių tyrimų duomenis, leido sumažinti šiluminės energijos sąnaudas daugiabučiuose namuose visumoje apie 10 procentų.
Tą patvirtina ir Lietuvos šilumos tiekėjų asociacijos skelbiami duomenys apie šilumos sąnaudų pasiskirstymą daugiabučiuose namuose. Iš jų matyti, kad 78 procentuose namų metinės šilumos sąnaudos neviršija 150 kwh/m² ir jos yra apie 20-30 kwh/m² mažesnės už projektines.
Tik 22 procentuose daugiabučių namų šilumos sąnaudos yra didesnės nei minėtos. Be to, į šią pastatų grupę patenka nedideli (3 – 10 butų) daugiabučiai namai, kurie objektyviai suvartoja daugiau šilumos, tenkančios šildomojo ploto vienetui.
Nurodyti duomenys paneigia šiuo metu viešojoje erdvėje eskaluojamą pesimistinę nuomonę, kad Lietuvoje nevyksta jokia pastatų renovacija, niekas tuo nesirūpina, beatodairiškai švaistoma šiluma ir prarandami milijardai litų, žodžiu „dangus griūva“.
Klaidingas esamos situacijos suvokimas daro neigiamą įtaką priimant politinius sprendimus dėl renovacijos teisinio ir ekonominio reguliavimo. Skatina politikus imtis nepaprastųjų iniciatyvų tariamai grėsmei pašalinti. Valstybės tarnybos priverčiamos eikvoti energiją tuščių apsukų režimui palaikyti.
Suprantama, kad įgyvendinamos daugiabučių namų atnaujinimo priemonės yra toli gražu nepakankamos. Jos užtikrina tik minimalų namo gyvybinių funkcijų palaikymą. Būtina siekti ankštesnių kokybinių bei energinių rezultatų.
2004 m. pabaigoje Vyriausybės patvirtintoje Daugiabučių namų modernizavimo programoje buvo siekiama paskatinti daugiabučių namų patalpų savininkus atnaujinti daugiabučius namus, kuriuose jie gyvena, siekiant sumažinti energijos sąnaudas ir pagerinti gyvenimo kokybę. Valstybė prisiėmė apmokėti iki 30 procentų renovacijos kaštų, priklausomai nuo projekto energinio efektyvumo ir suteikti garantijas bankams dėl šioms reikmėms išduotų kreditų grąžinimo (suteikiant kreditus be turto įkeitimo).
Šios programos pradinis įgyvendinimo pagreitis nebuvo didelis ir tai netenkino politikų. Artėjant vienai iš rinkiminių kompanijų, buvo priimtas Vyriausybės sprendimas padidinti valstybės finansinę paramą iki 50 procentų renovacijos kaštų, kompleksinės renovacijos projektams, kurie apima fasadų atnaujinimą, juos apšiltinant. Reikia pripažinti, kad šis sprendimas buvo veiksmingas. Per nepilnus metus buvo parengta virš 730 projektų ir pateikta tiek pat paraiškų valstybės paramai gauti. Tačiau tvirtinant valstybės biudžetą Vyriausybė nesugebėjo užtikrinti reikiamo programos finansavimo ir įsibėgėjantį renovacijos procesą teko stabdyti. Taigi iliuzijos nevirto realybe.
Šis eksperimentas parodė, kad toks valstybės finansinės paramos užmojis nesiderina su valstybės biudžeto sandaros ideologija. Kad valstybės lėšomis paremti plataus masto daugiabučių namų renovaciją (galima investicijų apimtis iki 20 mlrd. litų) reikėtų iš esmės peržiūrėti valstybės biudžeto sandaros principus (didinant mokesčius). Labai abejoju ar toks sprendimas būtų priimtinas socialiniu ir politiniu požiūriu.
Dėl valstybės dalyvavimo daugiabučių namų renovacijoje manau išraiškingai Delfi portale yra pasisakęs Laisvosios rinkos instituto ekspertas Ž. Šilėnas pažymėdamas, kad „daugiabučių namų renovacijos problema yra tokia rimta ir tikra, kad naivu būtų tikėtis, kad ją išspręs valdžia. Pagrindinis vaidmuo čia turi tekti nuosavybės savininkams – gyventojams. Pirmas geriausias veiksmas būtų netrukdyti gyventojams pilnai disponuoti savo nuosavybe. Blogiausia ką gali padaryti valdžia – įtikinėti gyventojus, kad valdžia už jus išspręs visas problemas…“.
Minėtos renovacijos skatinimo programos įgyvendinimą, pristabdė ir pasaulinė finansų krizė. Ryšium su tuo pasikeitusi Lietuvoje veikiančių komercinių bankų kreditavimo politika, Bankai pristabdė daugiabučių namų renovacijos projektų finansavimą, priskirdami juos prie rizikingų. Kad pajudinti įgyvendinamų projektų kreditavimą prireikė papildomų valstybės garantijų.
Į komercinius bankus daug vilčių buvo dedama ir kuriant naująjį daugiabučių namų renovacijos finansavimo mechanizmą ir šalies ekonomikos gaivinimo planą. Įsteigus taip vadinamąjį Kontroliuojantįjį fondą iš ES Struktūrinės paramos ir valstybės lėšų (750 mln. litų), buvo tikimasi, kad komerciniai bankai „įmes“ į jį apie 2 mlrd. litų. To neįvyko. Nepamatuoti lūkesčiai neišsipildė. Komerciniai bankai, matyt, geriau suvokia procesų eigą ir tiksliau matuoja riziką, lyginant su politinėmis institucijomis.
Viešojoje erdvėje iki šiol dar vis stebimasi kur tie žadėti 3 mlrd. litų ekonomikai, t. y. statybos sektoriui gaivinti.
Sunkiai sekėsi sudominti komercinius bankus ir minėto valstybės kontroliuojamo fondo lėšų administravimu. Dėl bankų atrankos procedūrų ir sutartinių sąlygų derinimo naujojo finansavimo mechanizmo paleidimas užsitęsė iki šiol.
Kai kurių šalių patirtis, pvz. Lenkijos, parodo, kad valstybės programos sėkmingiau įgyvendinamos per valstybinius bankus.
Iš kitos pusės komercinių bankų dalyvavimas valstybės fondo lėšų administravime sukuria prielaidas „prijaukinti“ komercinius bankus prie daugiabučių namų renovacijos kreditavimo, praktikoje pasitikrinti su tuo susijusios rizikos veiksnius ir įsitikinti, kad toks bankinės veiklos produktas gali būti naudingas. Pozityvus šios veiklos rezultatas sudarytų ateityje galimybes perkelti renovacijos kreditavimą į finansų rinkos sferą, o valstybei „atsikratyti“ jai nebūdingos funkcijos. Tuomet bus atrasti šiuo metu „dingę“ 2 mlrd. litų.
Taigi pasirašius sutartis su atrinktais komerciniais bankais galima laikyti, kad naujasis daugiabučių namų renovacijos finansavimo mechanizmas paleistas. Belieka daugiabučių namų savininkams imtis veiksmų ir pasinaudoti gera galimybe sutvarkyti ir modernizuoti savo namus nesukaupus tam būtinų nuosavų lėšų (kaip priklausytų pagal nuosavybės valdymo ir naudojimo teisę), juos pasiskolinus labai palankiomis sąlygomis (su fiksuotomis 3-jų procentų metinėmis palūkanomis laikotarpiui iki 20 metų). Be to gauti 15 procentų „premiją“ už pasiektą energijos taupymo rezultatą, bei dalies išlaidų susijusių su projekto parengimu, jo įgyvendinimo administravimu ir statybos techninę priežiūra kompensaciją. O nepasitūrinčioms šeimoms – visų su renovacija susijusių išlaidų apmokėjimą.
Palyginus aptartą Lietuvos daugiabučių namų renovacijos skatinimo programą su kitų Rytų ir Centrinės Europos šalių analogiškomis programomis reikėtų pripažinti, kad valstybės paramos ir socialinės apsaugos aspektais ji yra viena patraukliausių. Tą pažymi ir ES finansinių struktūrų atstovai, besilankantys mūsų šalyje.
Dėl dalyvavimo programoje jau yra pateikę paraiškas virš penkiasdešimties daugiabučių namų. Neabejoju, kad jų skaičius sparčiai augs.
Tačiau viešojoje erdvėje pateikiama daug prasimanymų ir skepticizmo apie minėtos programos rengimo ir įgyvendinimo eigą. Dažna viešųjų ryšių rubrika, kad renovacija sustojo, programa patyrė fiasco, kad ji neturi perspektyvos. Tik ką paleidus programos finansavimo mechanizmą jau bandoma skaičiuoti kiek pagal ją renovuota daugiabučių namų. Akivaizdu, kad nei vieno.
Susidaro įspūdis, kad įvairiuose samprotavimuose neskiriama pastatų nuo grybų. Deja posakis, kad dygsta kaip grybai po lietaus pastatų renovacijai niekaip negali būti pritaikytas. Netgi tuo atveju jei iš dangaus palytų milijardais litų.
Renovacijos procesas apima kolegialaus butų savininkų sprendimo priėmimą, projekto rengimą ir derinimą, derybas su banku dėl kredito, rangos darbų pirkimą, darbų vykdymą ir jų užbaigimo įforminimą. Visos šio proceso dalys turi objektyviai sąlygotą trukmę, kuri pagal turimą praktiką užima ne mažiau kaip 1,5 – 2 metus. Prie geros darbų organizacijos mažesnės apimties projektas gali būti įgyvendintas per metus. Taigi pirmuosius vizualiai matomus renovacijos, pagal naująjį finansavimo mechanizmą, rezultatus galėsime pamatyti ne anksčiau kaip kitų metų antrojoje pusėje.
Kad renovacija įgytų didesnį pagreitį svarbu yra metodinė ir techninė pagalba butų savininkams, jų įgaliotiems asmenims, rengiant sprendimų priėmimą, atrenkant gerus praktinius pavyzdžius, juos pristatant.
Gajus yra siekis pritaikyti masinės priverstinės daugiabučių namų renovacijos modelį. Jį ypač propaguoja žinomas ekonomistas R. Kuodis. Jo siūlomas modelis įgijo net bendrinę sąvoką – „Kuodžio modelis“. Jo esmė tokia, kad valstybė, be gyventojų sprendimo, investuoja į namo renovaciją ir per tam tikrą laiką susigrąžina investuotas lėšas iš name sutaupytos energijos kaštų, pagal esamą padėtį nustačius fiksuotą pastatų šilumos sąnaudų normatyvą.
Neseniai Delfi portale R. Kuodis savo modelį apibūdino taip: „Gyventojai tikrai neturėtų pykti, jei jų namas renovuojamas, o jiems nuo to sąskaitos nepadidėja nei per nago juodimą.
Kai valstybė pati pasirūpina gyvenamaisiais namais, sutaupo daug energetinių išteklių ir sukuria dešimtis tūkstančių darbo vietų.
Kitos šalys gali tik pavydėti Lietuvai tokių projektų, kaip masinis namų renovavimas. Tam teteikia surasti vieną ar du milijardus litų, iš tų keliolika skolintų, ir galėtume juos sėkmingai panaudoti“.
Manau, kad „Kuodžio modelis“ neadekvatus realybei. Pirmiausia netikslu, kad masinei renovacijai pakaktų 1 – 2 milijardų litų. Skaičiavimai parodo, kad tam reikėtų 10 – 20 milijardų .
Nustačius išeitinį šilumos sąnaudų normatyvą, nereiškia, kad sąskaitos nepadidės. Kintant šilumos kainai didėjimo link, didės ir minėtos sąskaitos. Priešingu atveju nepamatuotai užsitęstų investuotų lėšų grąžinimas. Kad susigrąžinti investuotas lėšas, investuotojas turėtų perimti daugiabučio namo šilumos ūkio valdymą, Gyventojai ilgam, 15 – 20 metų taptų renovacijos įkaitais be teisės įtakoti šilumos vartojimą.
Akivaizdu, kad toks renovacijos modelis pažeistų konstitucines nuosavybės apsaugos nuostatas.
Suprantama, centralizuotas renovacijos proceso valdymas leistų greičiau įsisavinti turimas lėšas, duoti šiek tiek darbo statybininkams ir padidinti gyventojų užimtumą. Tačiau ar ilgam? Jei minėtam fonde turimas lėšas (750 mln. litų) pavyktų įsisavinti per du metus (greičiau neįmanoma dėl technologinių dėsningumų), būtų sukurta apie 4 – 5 tūkstančius darbo vietų. Bet ne dešimtis tūkstančių kaip teikia R. Kuodis. Jeigu valstybė dar rastų vieną milijardą litų „masinė renovacija“ prasitęstų dar 2 – 3 metus. Taigi per 4 – 5 metus būtų renovuota apie 1800 – 2000 daugiabučių namų (priimant vidutinį investicijos dydį apie vieną mln. litų).
Kas toliau?
Akivaizdu, kad valstybė negalės užtikrinti plataus masto daugiabučių namų renovacijos ilgalaikio finansavimo. Ir tai nėra valstybės konstitucinė prievolė.
Europos šalių, taipogi Lenkijos patirtis parodo, kad sėkmę gyvenamųjų namų renovacijoje gali užtikrinti aktyvus gyventojų dalyvavimas, investuojant į šią sritį nemažas nuosavas lėšas, kurios sukaupiamos tikslinio kaupimo (taupymo) būdu. Pvz., Lenkijoje daugelyje namų bendrijų yra nustatyta mėnesinė kaupiamoji įmoka namui atnaujinti 1 Zl/ m².
Jeigu Lietuvoje butų savininkai sutartų į namo kaupiamąjį fondą kas mėnesį mokėti po 1 Lt/m², tai visumoje per mėnesį susidarytų apie 50 mln. litų (kadangi daugiabučių namų naudingasis plotas yra apie 50 mln. m²), per metus 600 ml. litų, o per dešimt metų 6 mlrd. litų. Suprantama, kad ne visos sukauptos lėšos iškart galės būti įsisavintos. Tačiau įsijungus į šią sritį komerciniams bankams metinės investicijos galėtų siekti 600 – 800 mln. litų, o per dešimtmetį – 6 – 8 mlrd. litų. To pakaktų Lietuvos būsto strategijoje iškeltam tikslui įgyvendinti – sumažinti šilumos energijos sąnaudas daugiabučių namų sektoriuje ne mažiau kaip 30 procentų.
Labai svarbu įtikinti gyventojus, kad lėšų kaupimas namui atnaujinti yra geriausia išeitis siekiant išlaikyti ir išsaugoti turimą būstą, pasigerinti gyvenimo kokybę, sumažinti bereikalingus šilumos nuostolius.
R. Kuodžio siūlomas daugiabučių namų renovacijos modelis, perkeliant atsakomybę šioje srityje ant Vyriausybės pečių, pristabdytų lėtai besirutuliojantį gyventojų sąmoningumą ir iniciatyvą savo turtą valdyti ir tvarkyti savo pastangomis ir lėšomis ir sumažintų komercinių bankų interesą – nukreipti savo kreditinius išteklius į renovacijos sritį.
Vėlgi norėtųsi pacituoti Lietuvos laisvosios rinkos instituto išreikštą nuomonę šiuo klausimu, kad didžiausią naudą iš daugiabučių modernizacijos gauna būsto savininkai – jie ir turi prisiimti didžiausias išlaidas. Valdžia gali patarti, padėti organizuoti šį procesą, pašalinti trukdžius. Bet valdžia neturi monopolizuoti modernizacijos, versti investuoti į savo turtą, ar juo labiau tam reikalui leisti mokesčių mokėtojų pinigus. Valstybės remiamos programos tikslas – įsiūbuoti procesą ir nukreipti jį siekiamo rezultato link.
Plataus masto masinė gyvenamųjų namų renovacija pagal tipizuotus modelius be gyventojų, jų bendruomenių ir savivaldybių dalyvavimo gali turėti itin negatyvių socialinių, ekonominiu ir kultūrinių (architektūrinių) padarinių.
Renovacijos tikslingumas ir „gylis“ turėtų būti susietas su namo vieta, jo perspektyva, regioninės raidos vizija, gyventojų esamomis ir būsimomis pajamomis. Būtina nuosekli proceso stebėsena, kuri leistų vertinti nesėkmes, klaidas ir jas taisyti.
Renovaciją reikia susieti su miestų rajonų ir kvartalų atnaujinimo vizijomis, kur pagrindinė iniciatyva tektų savivaldybėms.
Dr. Vytautas Jonaitis
