Gyvenant senesniame daugiabučiame gyvenamajame name, stogo remontas neišvengiamas – anksčiau ar vėliau teks stogą tvarkyti. Tačiau stogas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo remonto darbai – ne vien tik viršutinių aukštų gyventojų reikalas. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija informuoja, ar remontuotinas daugiabučio gyvenamojo namo stogas, kai tam yra nepritariančių bendraturčių.
Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK), kurio 4.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Kol ginčas sprendžiamas, teismas ginčo objektui gali skirti administratorių.
Kai pastatas, kurio stogą norima tvarkyti, yra daugiabutis (trijų ir daugiau butų) gyvenamasis namas, taikytinas CK 4.85 straipsnis, kuriuo remiantis pakaktų daugumos (50 proc. + 1) butų ir kitų patalpų savininkų sutikimo dėl stogo remonto darbų.
Atkreiptinas dėmesys, kad bendraturčių sutikimas privalomas ir norint gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) (kai jis privalomas) atlikti statinio remontą (Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 7 p.).
SLD privalomumas atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą nurodytas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 ir 5 punkte, išskyrus atvejus, numatančius SLD privalomumo išimtį, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Avarijos grėsmė nustatoma remiantis statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ nustatyta tvarka atlikus statinio (jo dalies) ekspertizę.
Jeigu remontuojant stogą pakanka sutvarkyti tik stogo dangą (pakeisti visą ar jos dalį), nepertvarkant (nekeičiant) laikančiųjų konstrukcijų, darbai priskirtini statinio paprastajam remontui. Jei reikėtų pertvarkyti (keisti) ir šlaitinio stogo gegnes ar kitas laikančiąsias konstrukcijas, tai jau būtų statinio kapitalinis remontas. Bet kuriuo atveju SLD privalomas, jei remontuojamas ypatingasis ar neypatingasis daugiabutis namas yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje ir remonto darbais keičiama pastato išvaizda. Taip pat SLD privalomas, jei paprastojo remonto darbais keičiama daugiabučio namo, kuris yra kultūros paveldo statinys, išvaizda. O tokio statinio kapitaliniam remontui SLD privalomas, nepriklausomai nuo to, ar kapitalinio remonto darbais keičiama pastato išvaizda, ar ne.
Pastato išvaizdos keitimu laikomas šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą) (statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 5 punktas).
Informuojame, kad jeigu pastatas, kurio stogą norima tvarkyti, yra daugiabutis gyvenamasis namas, taikytinos ir CK 4.83 straipsnio 2 dalies nuostatos, jog buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę:
– imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai;
– reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Teisėtais buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
Apibendrinant teigtina, kad:
– daugiabučio namo atveju, sprendimas dėl bendrojo naudojimo objektų (taip pat ir stogo) remonto priimamas CK 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka;
– siekiant išvengti žalos ar pašalinti grėsmę daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams, bet kurio buto savininkas gali imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai;
– SLD (kai jis privalomas) gauti nebūtina, jei atliekami statybos darbai, kurie būtini avarijos grėsmei (remiamasi ekspertizės akte pateikta išvada) pašalinti.
